Первый неофициальный
- Инвестиции, Финансы

Взаимозачет или прямая покупка квартиры: что же выбрать?

Сегодня владельцы квартир, стремящиеся улучшить свои условия и сменить имеющуюся квартиру на новую с большей площадью, рассматривают два варианта сделок – trade-in, известная как взаимозачет, и прямая покупка.  По данным застройщиков, за последние два года стоимость вторичного жилья почти сравнялась с ценой новостройки, благодаря чему подобные сделки становятся еще более актуальными. Юрисконсульт компании «Интерцессия» Жанна Александрова рассказала о плюсах и рисках обеих опций.

— Взаимозачет: в чем плюсы сделки? Почему покупатели совершают сделку, и стоит ли менять квартиру на новостройку сейчас и в перспективе?

— В рекламе часто можно встретить объявление о приобретении квартиры с помощью взаимозачета. Эта схема называется trade-in. Суть данной услуги заключается в том, что агентство недвижимости или сам застройщик приобретает старую квартиру с единовременным оформлением новой квартиры в новостройке. Проще говоря, старая квартира реализуется, а после ее продажи бывший ее собственник получает квартиру в новостройке.

Плюсы в этом, конечно же, есть: собственник, обратившийся в агентство недвижимости или к застройщику, работающему по системе trade-in, в первую очередь бережет свои нервы и время. По своей сути, система работает как «одно окно», когда собственник один раз обращается за услугой «продать-купить», а «одно окно» берет на себя все функции по поиску нового покупателя, оценке квартиры, проверке чистоты сделки, оформлению сделки. Второе преимущество взаимозачета – это фиксированная цена новой квартиры и то, что бывший собственник не окажется в той ситуации, при которой ему придется спешно искать дополнительные средства для доплаты. Система взаимозачета позволяет собственнику быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить проценты по кредиту под залог собственной квартиры. А в некоторых случаях применение системы взаимозачета позволяет крупным риелторским агентствам «связывать» сделки в различных регионах.

— Когда лучше всего продавать и покупать квартиру?

— Естественное желание при совершении сделки с недвижимостью – это продать свою квартиру подороже и не продешевить, а купить новую подешевле, чтобы остались деньги на ремонт. В идеале продавать свою квартиру надо в период пика цен, а покупать – в период стагнации, когда цены снижаются не только застройщиками, но и собственниками при продаже вторички.

На практике могу отметить, что с учетом сезонности лучше всего совершать сделки по продаже своей квартиры по апрель и ноябрь, а самые удачные месяцы, когда можно приобрести новую квартиру – май-июнь, декабрь-январь (большинство в отпусках и на каникулах, для привлечения покупателей застройщики могут дать скидку).

Но фактор сезонности не всегда работает в период нестабильной экономической ситуации, когда периоды пика цен и стагнации могут смещаться. Так что если собственник все-таки принял решение продать свою квартиру с целью купить в новостройке жильё большей площади, могу рекомендовать отслеживать снижение цен на квартиры в новостройке на стадии котлована.

Позволяет ли взаимозачет уберечься от финансовых рисков? В чем выгода по сравнению со схемой «сначала продал, затем купил»? Может ли быть второй вариант безопаснее? Какие еще риски несет схема взаимозачета?

— Следует отметить, что система взаимозачета в настоящее время распространена исключительно слабо. Это связано, прежде всего, с тем, что распространенная на рынке альтернативная сделка приносит собственнику/продавцу квартиры рыночную стоимость выручки от продажи квартиры без всякого дисконта. При взаимозачете дисконт существенен — 10-30 процентов от рыночной стоимости. Кроме того, в отличие от альтернативной сделки на вторичном рынке, при покупке trade-in покупатель не имеет возможности осуществить регистрацию по месту жительства: до момента получения своего права собственности на новую квартиру, купленную в новостройке, он, по сути, живет без адреса регистрации и без оформленного права собственности (право собственности оформляется только после ввода объекта в эксплуатацию). При совершении альтернативных сделок на вторичном рынке недвижимости таких проблем не возникает, так как обмен правом собственности происходит единовременно.

Широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке недвижимости в новостройке также препятствует отсутствие резервного жилья у большинства обычных граждан-продавцов, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а также высокие цены на аренду жилья.

Существует и ряд других рисков-препятствий: во-первых, повышение стоимости квартиры в новостройке в период, пока идет поиск покупателя на старую квартиру. Во-вторых, если покупатель вносит аванс за квартиру в новостройке, например, с целью зафиксировать цену, а сделка на регулярном рынке может не состояться ввиду каких-либо причин. В таком случае весьма велика вероятность внесенный аванс потерять. В-третьих, если покупатель приобретает квартиру в новостройке на ранних этапах строительства, а сроки строительства могут затянуться, то может не произойти ввод объекта в эксплуатацию.

Наиболее выгодной, безопасной и распространенной схемой действительно является продажа своей квартиры и приобретение квартиры в новостройке за счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для полной оплаты стоимости нового жилья, то возможно использование как кредитных средств, так и рассрочки платежа. В данном вопросе важно адекватно оценивать собственные силы в погашении рассрочки платежа/кредита и сопутствующих расходов (например, аренды съемной квартиры). А также важно быть уверенным, что застройщик будет удерживать стоимость квартиры в новостройке неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру, что получается крайне редко.

Наиболее безопасна схема с реализацией своей квартиры и приобретением новой в новостройке в том случае, когда стадия ее готовности очень высока, например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с фиксацией стоимости. Но застройщику, как правило, невыгоден такой подход. Продать квартиру в готовом доме обычно значительно легче, чем на стадии строительства. Ждать же несколько месяцев, пока идет поиск покупателя на старую квартиру, застройщики не хотят.

Главный плюс в данной схеме – это возможность получить полную стоимость при продаже своей квартиры. Главный минус – зависимость от цен на недвижимость, устанавливаемых застройщиком.

— Эксперты предсказывают, что «вторичка» подешевеет настолько, что сравняется с ценами на новостройки. Реален ли сценарий? Взаимозачет не потеряет актуальности?

— Каждый собственник-продавец квартиры сам выбирает схему, которая его устраивает и которая ему по карману. Будет ли взаимозачет пользоваться спросом у граждан в период экономической нестабильности или нет, сложно сказать. К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости, на которые у покупателя оформлено право собственности и которые физически и юридически свободны, либо могут быть освобождены в короткие сроки, а также не имеют незаконных незарегистрированных перепланировок и находятся в собственности более 5 лет. Большинство риелторских компаний, занимающихся выкупом жилья, требуют, чтобы передаваемые объекты находились в крупных городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге. Вполне вероятно, что схема взаимозачета придет на смену всем известной и распространенной схеме альтернативной сделки. Однако, был бы прекрасным дополнением этой схемы тот фактор, если бы продавец-собственник квартиры смог бы проживать в продаваемой квартире до ее продажи, чтобы сэкономить деньги на аренду квартиры для временного проживания.

Екатерина Балаева

Добавить комментарий