Юрисконсульт компании «Интерцессия» Жанна Алексеева рассказывает о том, что должен предпринять собственник, чтобы уберечься от рисков в сделках с недвижимостью по схеме взаимозачета.
При покупке любой недвижимости необходимо, прежде всего, очень внимательно и осторожно отнестись к документам, по которым она приобретается, а также к документам-основаниям на квартиру в новостройке.
Необходимо предусмотреть возможность твердой фиксации цены объекта недвижимости и возврата денежных средств в полном объеме, в том случае, если сделка по какой-то причине не состоится – все это нужно детально прописать в договоре.
Избежать неприятностей поможет обращение за помощью к юристам-профессионалам, поскольку в ходе такой сложной сделки почти наверняка будет возникать множество спорных ситуаций, которые решить самостоятельно вряд ли получится.
Также можно самостоятельно провести оценку продаваемой квартиры. Как правило, такую оценку проводят риелторские компании, занимающиеся продажей, чуть реже – профессиональные оценщики.
Оценка происходит по методике выборки аналогов, то есть делается выборка по стоимости аналогичных квартир в данном районе. В дальнейшем стоимость может уточняться уже после выезда на место и оценки дополнительных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. После этого компания, занимающаяся выкупом жилья, предлагает купить квартиру по стоимости несколько меньшей, чем указано в оценке. Размер дисконтной скидки отличается у разных компаний и зависит от многих факторов. Чаще всего компании предлагают 75-85% от рыночной стоимости квартиры. Но этот показатель для хороших квартир в хороших районах может достигать и 95%.
Учитывая тот факт, что собственник продаваемой квартиры не присутствует при оценке своей квартиры, в качестве страховки он может самостоятельно провести такую оценку, и в этом случае он будет владеть информацией о реальной рыночной стоимости своей квартиры, что позволит ему избежать лукавства со стороны риелторской компании.
Алгоритм сделок
Сделка с использованием взаимозачета проходит следующим образом:
– собственник-продавец выставляет через подразделение холдинга, занимающееся вторичным рынком, на продажу свою квартиру;
– одновременно на него бронируется квартира через компанию холдинга, ведущую первичный рынок, и документы сдаются в банк на рассмотрение для получения кредита, если в этом есть необходимость;
– как только находится покупатель на квартиру и назначена дата сделки, риелторская компания готовит договор купли-продажи квартиры и согласовывает его с банком;
– после всех согласований договор подписывается с собственником-продавцом квартиры и правообладателем той квартиры в новостройке, которая покупается в счет старой;
– после подписания договора собственник-продавец старой квартиры переводит деньги, полученные от продажи своей квартиры на счет того правообладателя, квартиру у которого он купил, а банк в свою очередь переводит кредитные денежные средства;
Сделка по схеме взаимозачета trade-in отличается от сделки с использованием кредитных средств банка тем, что квартира выкупается непосредственно самой компанией, причем в очень короткие сроки.
– старая квартира продается, а в это время новая квартира в новостройке бронируется по фиксированной цене до момента реализации старой квартиры;
– после быстрой продажи старой квартиры оплачивается квартира в новостройке: цена уже зафиксирована, следовательно, доплата не должна потребоваться;
– далее остается ожидать ввода объекта в эксплуатацию и оформлять свое право собственности, при этом сроки строительства зависят уже от застройщика.
Использование схемы взаимозачета вполне может прийти на смену схеме альтернативной сделки и позволить многим гражданам быстрее приобрести квартиру большей площади в обмен на старую, как с доплатой (с использованием кредитных денежных средств), так и без таковой.
